デイサービス系テナントの倒産リスクは？不動産オーナーが今見直すべきポイント

デイサービス系テナントの倒産リスク現状

近年、デイサービスを含む介護事業者の倒産は増加傾向が続いています。
東京商工リサーチの調査では、2024年の「老人福祉・介護事業」の倒産は全国で172件と、統計開始以来の過去最多を更新し、そのうち「デイサービス」は56件を占めています。
新型コロナ関連の支援が縮小した2022年以降、介護事業者の倒産は再び増加に転じており、通所系サービスを展開する中小事業者ほど影響が大きいとされています。
デイサービスは在宅介護を支える重要なインフラでありながら、経営面では厳しい環境に置かれているのが現状です。

倒産増加の背景として、まず物価高と光熱費の上昇があります。
食材費やガソリン代、電気料金の上昇はデイサービスの送迎や食事提供に直結し、固定費を押し上げています。
一方で、公定価格である介護報酬は大幅な引き上げが難しく、収入がコスト上昇に追いつきにくい構造です。
さらに、介護職員の人材不足が深刻化しており、人手を確保するための人件費増加が収益を圧迫し、赤字体質に陥る事業所が増えています。

また、デイサービスと類似する事業として、児童を対象とする放課後等デイサービスなどの「児童福祉事業」も、近年は倒産件数が増加しています。
東京商工リサーチの集計では、2024年の児童福祉事業の倒産が30件と過去最多を更新し、その一因として加算の不正請求などコンプライアンス違反に伴う経営悪化も指摘されています。
このように、高齢者向けデイサービスだけでなく、児童向け通所支援事業も含めた介護・福祉系テナント全体で、報酬制度や人材確保に左右されやすい脆弱な収益構造が顕在化しています。
不動産オーナーにとっては、通所系サービス全般が共通して高い倒産リスクを抱えている点を踏まえた賃貸戦略が求められます。

不動産オーナーが負う家賃・原状回復の具体的リスク

デイサービスなど介護系テナントが倒産した場合、不動産オーナーはまず賃料の滞納・未収という直接的な損失に直面します。
賃料債権は一般的に無担保債権と位置付けられ、破産手続きが開始されると、配当を受けられても一部に限られることが多いです。
また、倒産直前の数か月分に加えて、明渡しまでの期間の賃料が支払われない可能性もあり、手元資金や返済計画への影響が大きくなります。
このため、連帯保証人や家賃保証会社の有無・内容を含めて、賃料債権の保全を意識した契約設計が重要になります。

次に問題となるのが、いわゆる夜逃げや事業停止後の放置などにより、テナントの明渡しが長期化するリスクです。
破産手続きの開始決定後は、破産管財人との交渉や占有状況の確認が必要となり、勝手に室内へ立ち入ることは認められにくいため、再募集の準備が遅れやすくなります。
また、賃貸借契約の解除通知や明渡し請求訴訟などの法的手続きに時間を要する場合、数か月単位で空室期間が伸び、賃料収入が途絶えた状態が続いてしまいます。
このような明渡し遅延の影響を抑えるには、賃料不払い時の解除条件や、連絡不能時の対応方法をあらかじめ契約書で明確にしておくことが重要です。

さらに、デイサービスのような介護系テナントは、浴室や機械浴設備、機能訓練スペース、間仕切り工事など、原状回復に高額な費用がかかりやすい内装・設備を導入していることが多いです。
しかし、敷金・保証金だけでは、撤去費用や原状回復工事費をすべて賄えないケースもあり、その不足分をオーナーが負担せざるを得ない事例が指摘されています。
特に床の段差解消工事や大型浴槽の撤去、給排水設備の改修などは費用がかさみやすく、次のテナント募集の負担にも直結します。
そのため、解約時の原状回復範囲や残置物の扱いを細かく定め、敷金水準や保証金の積み増しを検討することが、リスク管理のうえで有効です。

介護系テナント検討時の物件・契約チェックポイント

まず物件選定では、デイサービス利用者が通いやすい立地かどうかを丁寧に確認することが重要です。
具体的には、高齢者や障がいのある方が想定されるため、徒歩導線の安全性や公共交通機関からの距離、送迎車両の出入りや待機スペースの確保などがポイントになります。
また、周辺の人口構成や介護ニーズ、既存のデイサービスや放課後等デイサービスの数など商圏と競合状況も合わせて把握する必要があります。
こうした条件を総合的に見ることで、テナント事業者の収益性や継続性をある程度見通すことができます。

次に、介護保険法や障害者総合支援法に基づく指定基準を満たせる建物かどうかを、契約前に必ず確認する必要があります。
デイサービスについては、国の通知で面積の数値基準は示されていませんが、利用定員との関係を踏まえ、事業の実施に支障がない広さと勤務体制かどうかを自治体が判断することとされています。
また、放課後等デイサービスでは、発達支援室などの設備を備えた上で、児童発達支援センターの基準を参考に、児童1人あたり2.47㎡程度の訓練スペース確保を求める自治体もあります。
さらに、建築基準法上の用途変更、消防法上の避難経路やスプリンクラー設置の要否なども、自治体の手引きや担当窓口での事前相談によって確認しておくことが望ましいです。

契約条件の検討にあたっては、こうした指定基準や法令上の要件を踏まえたうえで、倒産リスクに備えた条項の整備が欠かせません。
具体的には、連帯保証人や保証会社利用などの保証条件、用途変更時の事前承諾義務、内装・設備工事の内容と原状回復範囲の明確化、中途解約時の違約金や解約予告期間などが重要な検討項目です。
また、介護報酬改定や人件費上昇により事業者の収支が悪化した場合を想定し、一定の条件を満たすときには賃料条件の協議を行う規定を設けるなど、双方が柔軟に見直しできる余地を残しておくことも有効です。
このように物件面と契約面を一体として整理することで、デイサービス系テナントの倒産リスクを前提にしながらも、安定した賃貸経営につなげることができます。

デイサービス倒産リスクを抑える不動産オーナーの実務対応

まず重要になるのは、賃貸借契約前の事前確認と、その後の継続的なモニタリングです。
介護事業者の倒産は近年増加傾向にあり、通所介護を含む介護事業者の倒産件数は、ここ数年「過去最多」ペースが続いています。
そのため、決算書や試算表などによる収支状況の確認に加え、介護保険サービスの指定を受けているか、指定取消や行政処分歴がないかを公的な情報で確かめることが大切です。
さらに、開業後も介護報酬改定や人件費・物価の動向を踏まえ、入居テナントの経営状況に変調がないか、定期的にヒアリングする仕組みを整えておくと、リスクの早期発見につながります。

次に、物件単位ではなく、所有不動産全体を見渡したリスク分散の考え方が重要です。
介護事業者の倒産要因として、人材確保難や物価高によるコスト増が指摘されており、今後も収益環境が大きく変動する可能性があります。
そのため、介護系テナントを一定割合にとどめつつ、他のサービス業や事務所などと組み合わせたポートフォリオ構築を検討することが有効です。
また、家賃設定についても、近隣相場だけでなく事業収益とのバランスを踏まえ、長期継続を見据えた水準かどうかを慎重に見極めることが、結果としてオーナー側の安定収入につながります。

さらに、万一の倒産・廃業に備えた実務フローを事前に整理しておくことが、被害拡大の防止に役立ちます。
介護事業者の倒産は、負債額の小さい小規模事業者だけでなく、中堅規模にも広がりつつあり、突然の事業停止となる例もみられます。
このため、賃料滞納が発生した段階からの督促手順、弁護士など専門家への相談タイミング、明渡し交渉や仮処分申立ての必要性などを、平時から整理しておくことが望ましいです。
加えて、原状回復や設備撤去の費用負担をできるだけ軽減できるよう、敷金・保証金の設定や連帯保証の取り扱いを含めて、日頃から契約内容を見直しておくことも重要な実務対応になります。

まとめ

デイサービス系テナントは需要がある一方で、倒産リスクが高まっている現実があります。
不動産オーナーにとっては、賃料滞納や長期空室、原状回復費用の負担といったダメージが大きく、事前の見極めと契約設計が重要です。
当社では、物件選定からテナント審査、契約内容のチェック、万一のトラブル時の対応まで一貫してサポートしています。
デイサービスなど介護系テナントを検討中の方は、リスクを抑えながら安定収益を目指すためにも、ぜひ一度お気軽にご相談ください。