ナフサショックで職人の廃業が進む？リフォーム遅延に備える不動産オーナーの対策

ナフサショックとは何か？住宅・リフォーム業界への直撃

ナフサショックとは、中東情勢の緊迫化などを背景に原油やナフサの供給不安が高まり、価格が急騰している状況を指します。
日本は原油の多くを中東から輸入しており、その多くがホルムズ海峡を経由するため、紛争や航行リスクが高まるとナフサ調達が不安定になります。
実際に、ホルムズ海峡周辺の緊張に伴うナフサ不足や高騰が報じられており、石油化学製品全体のコスト上昇が顕在化しています。
その結果として、建築資材や住宅設備にも波及し、建設・リフォーム費用に影響が出ているのが現状です。

ナフサは原油から精製される石油化学工業の基礎原料であり、プラスチックや合成樹脂、合成ゴム、塗料、接着剤などの原料として広く利用されています。
住宅分野では、配管材、断熱材、床材、壁材、窓枠、外壁用シーリング材、住宅設備機器の樹脂部品など、多くの部位にナフサ由来の材料が使われています。
近年の調査でも、配管材や断熱材、ユニットバス部材など、住宅で使用される建材・設備の多数がナフサ由来の石油化学原料から製造されていることが整理されています。
このため、ナフサ価格の急激な変動は、住宅建設コストやリフォーム費用に直接結び付く構造になっているのです。

さらに、不動産オーナーにとって重要なのは、新築だけでなく、リフォームや修繕工事にもナフサショックの影響が及ぶ点です。
ナフサ不足により塗料やシンナー、塩ビ管、断熱材などの供給が細り、一部では値上げや納期の長期化が相次いでいます。
国土交通省も、石油関連製品の供給制限や価格高騰について建設・住宅関連団体への状況把握を要請しており、現場レベルでの資材の「目詰まり」が懸念されています。
こうした資材不足と価格高騰が重なることで、リフォーム工事の着工遅れや工期延長、見積価格の上振れが生じやすい状況となっているのです。

職人不足と職人の廃業が招くリフォーム工事遅延の実態

建設業では、長期的に就業者数の減少と高齢化が進んでいます。
総務省の労働力調査では、建設業の就業者数が1990年代後半のピークから約200万人規模で減少していることが示されており、厚生労働省の資料でも建設就業者のうち55歳以上が3割超を占めるなど高齢化率の高さが確認されています。
さらに、国土交通省や業界団体の統計では、建設技能労働者の過不足率が長期的に「不足」側で推移していることが明らかにされています。
こうした背景から、職人の新規入職が追い付かず、廃業や引退が進むことで、現場を支える技能者の層が薄くなっているといえます。

他方で、近年のナフサ価格高騰や資材調達環境の変化により、建築資材の納期遅延や品薄が起きやすい状況が続いています。
国土交通省が公表する建設労働需給調査や建設資材関連の統計でも、資材の供給不安と労働力不足が同時進行している構図がうかがえます。
資材の入荷待ちが発生すると、現場は着工や中間工程を後ろ倒しにせざるを得ず、その間に職人は別の現場に振り替えられるため、工事スケジュールの再調整が頻発します。
その結果として、リフォーム工事の着手時期が読みにくくなり、工期全体が長引くリスクが高まっているのです。

このような工期遅延が長期化すると、不動産オーナーや地主にとっては賃貸経営面での影響が無視できません。
予定していた入居開始時期が後ろ倒しになると、その期間の賃料収入が得られず、いわゆる賃貸機会ロスが発生します。
加えて、人件費や諸経費の上昇により追加見積もりが必要になる場合もあり、当初想定していたリフォーム予算を上回るケースも出ています。
このため、職人不足と職人の廃業、資材調達環境の変化が重なった現在は、工期延伸の可能性を前提にした資金計画と賃貸計画の見直しが重要になっているといえます。

不動産オーナー・地主が今見直すべきリフォーム計画と優先順位

まずは、老朽化リスクが高く、かつナフサ由来製品への依存度が大きい部位から整理しておくことが重要です。
具体的には、塩化ビニル管などの樹脂配管、断熱材、浴室やトイレといった水まわり設備、各種内装仕上げ材などが挙げられます。
最近のナフサ不足の影響で、こうした建材や設備の価格高騰や受注制限が相次いでいるとの報道が増えています。
そのため、更新時期が近い部位を洗い出し、優先順位をつけて計画的に改修を進めることが、結果的にコスト抑制にもつながります。

次に、資材の納期遅延や職人不足を前提にした工期の余裕設定が欠かせません。
ナフサショックの影響で、断熱材や配管材、ユニットバスなどの受注停止や納期長期化が報じられており、工期が直前で延びる事例も増えています。
同時に、建設技能労働者の高齢化と人手不足により、日程の再調整が難しくなっている点にも注意が必要です。
したがって、竣工希望時期から逆算して、余裕を持った着工時期を設定し、複数の工程が重ならないよう事前にスケジュールを細かく確認しておくことが大切です。

さらに、賃貸経営や資産価値維持の観点から、先送りしにくい改修と、状況を見ながら延期も検討できる工事を切り分けることが求められます。
入居者の安全性に関わる給排水設備や防水、外壁や屋根の劣化対応などは、賃貸機会ロスや修繕費の増大を防ぐ意味でも、できるだけ計画どおりに実施したい工事です。
一方で、意匠性を高める内装仕上げの一部や、設備グレードアップを目的とした工事は、資材の供給状況や見積価格を見ながら時期を調整する余地があります。
このように優先度を明確にしておくことで、ナフサショック下でも無理のないリフォーム投資計画を組み立てやすくなります。

ナフサショック時代のリスク分散と情報収集のコツ

ナフサショックの影響で建設資材価格が変動しやすい状況が続くなか、不動産オーナーにとって契約内容の確認はこれまで以上に重要になっています。
特に工期や請負代金に関する条項を見落とすと、資材高騰や納期遅延が発生した際に想定外の追加負担を抱えるおそれがあります。
そのため、見積書や工事請負契約書の段階で、どこまでが固定条件で、どこからが変動し得るのかを明確にしておくことが、リスク分散の第一歩になります。
ここでは、契約前に最低限確認しておきたい視点を整理します。

まず確認したいのは、資材価格が大きく変動した場合の取り扱いを定めた価格変動条項の有無です。
国土交通省は、資材価格の高騰が続く環境を踏まえ、契約変更条項を明確に定めることの必要性を示しており、請負代金の変更方法をあらかじめ共有しておくことが望ましいとしています。
次に、工期と納期に関する条項で、資材不足や天候不順など、どのような事由が工期延長の対象になるのかを確認することが大切です。
さらに、工事内容の変更や仕様のグレード調整が生じた場合の追加費用の計算方法も、合意内容を文書で残しておくことで、後々の認識のずれを防ぎやすくなります。

工事が始まった後のトラブルを防ぐためには、遅延や資材変更が判明した段階での説明内容と、その記録方法も重要です。
たとえば、主要建設資材の需給や価格動向については、国土交通省の調査結果から、時期によって逼迫や高止まりの傾向が見られることがあり、こうした外部要因を踏まえた説明資料を共有してもらうと状況を把握しやすくなります。
また、工事の中止や仕様変更の判断が必要になった場合に備え、議事録や変更合意書を作成し、いつ、誰が、どの内容に合意したのかを整理しておくことで、賃貸開始時期の遅れなどによる影響を、後から検証しやすくなります。
このように、口頭だけでなく書面でやり取りを残すことが、結果として双方の信頼関係を守ることにもつながります。

さらに、長期的なリスク分散のためには、公的な統計や業界全体の動きを把握しておくことも欠かせません。
資源エネルギー庁が公表する石油製品需給や価格の統計からは、原油価格とナフサ価格の動きが中長期的にどのような傾向にあるかを読み取ることができ、資材コストの先行き感をつかむ手がかりになります。
また、総務省統計局の住宅・土地統計調査や、国土交通省が整理する土地・不動産に関する各種統計を参照すれば、空き家率や住宅ストックの状況など、賃貸市場の基礎データを確認できます。
こうした統計を定期的に確認し、自身の物件の築年数や仕様と照らし合わせておくことで、リフォーム実施のタイミングや投資回収の目安を、より客観的に判断しやすくなります。

まとめ

ナフサショックと職人不足は、新築だけでなくリフォームの遅延・コスト増として不動産オーナーに直接影響します。
老朽化リスクの高い設備や、ナフサ由来製品を使う箇所を早めに洗い出し、優先順位をつけて計画的に工事を進めることが重要です。
あわせて、見積書や契約書の納期・価格変動条項を細かく確認し、トラブルを未然に防ぐ体制づくりも欠かせません。
当社では、最新の市場情報を踏まえたリフォーム計画のご相談から、工期や予算の組み立てまで丁寧にサポートいたします。
所有物件の将来が不安な方は、ぜひ一度ご相談ください。